Vuokratulojen verotus – vähennykset, lomake 7H ja laskettu esimerkki

Vuokratulojen verotus näyttää yksinkertaiselta: vuokrat miinus kulut, ja erotuksesta menee pääomatulovero. Hankalaksi sen tekevät yksityiskohdat. Mikä vastike on vähennyskelpoinen, mikä remontti vähennetään heti ja mikä kymmenessä vuodessa, ja mihin kohtaan lainan korot kuuluvat?

Tässä oppaassa käydään läpi, mitä vuokratuloksi lasketaan, mitkä kulut saa vähentää, miten tulot ilmoitetaan OmaVerossa tai lomakkeella 7H ja miltä yhden yksiön vuosi näyttää laskettuna. Vuoden tulot ja kulut on helpointa kirjata kohteittain vuokraseurantaan Excelissä, jolloin veroilmoitusta varten tarvittavat summat ovat valmiina tammikuussa.

Lyhyesti: näin vuokratulo verotetaan

• Vuokratulot ovat pääomatuloa. Pääomatulojen veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 % ja sen ylittävältä osuudelta 34 %.
• Vero lasketaan nettovuokratulosta eli vuokratuloista, joista on vähennetty vuokralle antamisen kulut.
• Kulut vähennetään samana vuonna, jona ne on maksettu, ja vain vuokrausajalta.
• Osakehuoneiston vuokratulot ilmoitetaan OmaVerossa tai paperilla lomakkeella 7H.

Mitä vuokratuloksi lasketaan

Vuokratuloa on kuukausivuokran lisäksi kaikki muu, mitä vuokralainen maksaa vuokranantajalle, esimerkiksi vesimaksu tai autopaikan vuokra. Vuokravakuus sen sijaan ei ole vuokranantajan tuloa, paitsi jos vakuus käytetään maksamattoman vuokran kuittaamiseen.

Myös lyhytaikaisesta tai satunnaisesta asunnon vuokrauksesta saadut tulot ovat verotettavaa tuloa. Verohallinto saa tietoa digitaalisen alustan kautta saaduista tuloista sekä Suomesta että ulkomailta, joten lyhytvuokraus kannattaa kirjata samaan seurantaan kuin pitkäaikainen vuokraus.

Vähennykset: mitä saa vähentää ja missä kohdassa

Ero vuosikorjauksen ja perusparannuksen välillä ratkaisee vähennyksen ajoituksen. Vuosikorjauksessa huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Perusparannuksessa sitä muutetaan tasokkaammaksi tai laajennetaan. Jos remontti on molempia, kustannukset jaetaan remontin laadun ja laajuuden mukaan.

Kulut ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan alusta, ja toiminta katsotaan yleensä alkaneeksi, kun alat aktiivisesti etsiä vuokralaista. Ajalta, jona käytät asuntoa itse, kuluja ei voi vähentää.

Laskettu esimerkki: yksiö koko vuoden vuokralla

Esimerkki on keksitty. Sijoittaja omistaa yhden yksiön, jonka vuokra on 820 euroa kuussa. Vuokralainen maksaa lisäksi vesimaksua 22 euroa kuussa. Taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet.

Ilman maalauksen ja parvekelasien vähennyksiä nettovuokratulo olisi ollut 5 812 euroa ja vero 1 743,60 euroa. Siksi jokainen kuitti kannattaa kirjata kohteelle heti, eikä vasta veroilmoitusta täytettäessä. Mahdollisen asuntolainan korot eivät ole laskelmassa, koska ne ilmoitetaan erikseen kohdassa Velan korot. Lainan kuukausierän ja korkojen osuuden voit laskea oppaan asuntolainan lyhennyksen laskeminen avulla.

Kun kulut ovat suuremmat kuin tulot

Iso taloyhtiöremontti voi tehdä vuodesta tappiollisen. Verohallinto vähentää vuokraustoiminnan tappion automaattisesti muista pääomatuloista. Jos muita pääomatuloja ei ole, syntyy pääomatulolajin alijäämä, josta 30 % vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista. Alijäämähyvitys on enintään 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärä nousee 400 eurolla, jos verovelvollisella tai puolisoilla yhdessä on ollut elätettävänä alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos lapsia on kaksi tai useampia (tuloverolaki 131 §). Tappiota ei voi vähentää suoraan seuraavien vuosien vuokratuloista.

Remonttien rahoitusvastikkeet näkyvät taloyhtiön suunnitelmissa jo vuosia etukäteen. Jos omistat asunnon yhtiössä, jossa putkiremontti lähestyy, katso miten taloyhtiö laatii PTS-suunnitelman korjauksista ja rahoituksesta, ja arvioi vastikkeiden nousu omaan laskelmaasi.

Ilmoittaminen: OmaVero, lomake 7H ja ennakkovero

1. Veroilmoitus keväällä. Kun saat esitäytetyn veroilmoituksen, tarkista vuokratuloja ja kuluja koskevat tiedot. Jos ne ovat valmiiksi oikein, ilmoitusta ei tarvitse täydentää; muuten ilmoitat edellisen vuoden vuokratulot ja kulut OmaVerossa.
2. Paperilomake. Osakehuoneistojen vuokratulot ilmoitetaan lomakkeella 7H, kiinteistöjen lomakkeella 7K, maatalousmaan, metsämaan ja muun omaisuuden lomakkeella 7L ja ulkomailta saadut vuokratulot lomakkeella 16B.
3. Vero vuoden aikana. Voit lisätä arvioidut vuokratulot verokorttiin, jolloin vero maksetaan esimerkiksi palkan ennakonpidätyksen yhteydessä. Toinen vaihtoehto on hakea ennakkoveroa, jolloin vero maksetaan 2–12 erässä vuoden aikana.
4. Seuraava vuosi. Verohallinto ottaa ilmoitetut tiedot automaattisesti huomioon seuraavan vuoden verotuksessa, joten tarkista ja täydennä ne vuosittain.

Kaavat Excelissä kohteittain

Kun kirjaat jokaisen tapahtuman riville, jossa ovat päivämäärä (A), kohde (B), tulo tai kulu (C), luokka (D), summa (E) ja vähennyskelpoisuus K/E (F), saat veroilmoituksen summat kaavoilla:

Pidä vuokra-asunnon kulut erillään kotitalouden omista menoista. Jos käytät samaa tiliä, merkitse kulut luokilla samaan tapaan kuin oppaassa menojen seuranta Excelissä, niin vähennyskelpoiset rivit löytyvät suodattamalla.

Vuokraseuranta, joka laskee veron

Vuokraseuranta Excel -pohjassa on yksitoista välilehteä, muun muassa kohteet, vuokravalvonta (rent roll), tulot ja kulut, vakuudet, sopimukset, lyhytvuokraus, verolaskelma, tuotto ja kojelauta. Tulot ja kulut kirjataan kohteittain, ja jokaiselle riville merkitään vähennyskelpoisuus, josta verolaskelma laskee verotettavan pääomatulon ja veron 30 % / 34 % pääomatuloverolla. Pohjan vähennyksiin voi merkitä kohteittain myös rahoitusvastikkeen korko-osuuden ja lainan korot, jolloin verolaskelma on arvio koko kohteen verovaikutuksesta. Veroilmoituksessa korot ilmoitetaan silti erikseen kohdassa Velan korot, kuten edellä kerrottiin. Vuokravalvonta korostaa rästit, ja tuotto-välilehti laskee brutto- ja nettotuoton sekä kassavirran kohteittain. Pohja on apuväline, ei veroneuvontaa.

Jos harkitset seuraavan sijoitusasunnon lainaa, vertaa ensin lainatyyppejä oppaassa annuiteettilaina vai tasalyhennyslaina.

Kirjaa vuokratulot ja kulut kohteittain →