PTS-suunnitelma: korjaukset ja rahoitus Excelissä

PTS-suunnitelma yhdistää rakennuksen korjaustarpeet, arvioidut ajankohdat ja rahoituksen. Sen hyöty näkyy siinä, että hallitus tunnistaa suuren menon ennen urakan alkamista ja ehtii selvittää vaihtoehdot. Pelkkä tasainen vuosittainen säästösumma ei kerro, riittääkö raha oikeana vuonna.

PTS ja viiden vuoden selvitys palvelevat eri tarkoitusta

PTS on pitkän aikavälin teknisen ja taloudellisen suunnittelun työväline. Yhtiökokouksessa esitettävä hallituksen kunnossapitotarveselvitys on erillinen, viiden vuoden tarpeisiin keskittyvä asiakirja. Lue sen sisältö ja menettely kunnossapitotarveselvityksen oppaasta. Kiinteistöliitto: taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys.

24 huoneiston taloyhtiö: keskiarvo ei vielä ratkaise

Säilytetään havainnollinen 24 huoneiston ja 1 600 neliömetrin taloyhtiö. Jos 30 vuoden suunnitellut korjaukset maksaisivat yhteensä 800 000 euroa, tasainen keskiarvo olisi 26 666,67 euroa vuodessa eli noin 1,39 €/m² kuukaudessa. Tämä on oma laskentaesimerkki, ei korjauskustannusten markkinataso eikä yhtiön vastikesuositus.

Keskiarvo peittää ajoituksen. Jos katto on korjattava jo toisena vuonna, kolmeenkymmeneen vuoteen jaettu summa ei ehdi kertyä kassaan. Siksi vuosikohtainen tarkastelu tehdään ennen rahoituspäätöksiä.

Rahoitusennuste paljastaa toisen vuoden vajauksen

Oletetaan alkukassaksi 50 000 euroa ja korjauksiin vuosittain kertyväksi rahaksi 24 000 euroa. Summiin ei sisälly lainaa, korkoja tai inflaatiota. Kustannukset ovat tässä taloyhtiön maksettavia kokonaismääriä.

Mitä kannattaa selvittää ennen urakkavuotta?

1. Varmista korjauksen tarve tutkimuksella ja kirjaa raportin päiväys. Pelkkä rakennusosan ikä ei osoita sen kuntoa.
2. Erota suunnittelu, toteutus ja valvonta. Lisää kustannusarvioon ne erät, jotka eivät sisälly urakkatarjoukseen.
3. Pyydä vaihtoehdoista vertailukelpoinen sisältö. Merkitse arvion tarkkuus ja kustannustason ajankohta.
4. Arvioi rahoitus sekä vuosi- että maksuerätasolla. Urakan ennakko voi erääntyä ennen vuoden vastikekertymää.
5. Valmistele tarvittavat päätökset erikseen. Suunnitelmassa oleva työ ei itsessään ole tilaus tai hyväksytty laina.

Pohjan täyttäminen: rakennusosasta rahantarpeeseen

KOMPONENTIT-välilehdelle kootaan rakennusosien lähtötiedot. PTS-välilehti jäsentää toimenpiteitä 30 vuoden aikajanalle. RAHOITUS laskee alkusaldon, vuosittaisen kertymän ja suunniteltujen töiden perusteella loppusaldon. AIKAJANA ja YHTEENVETO auttavat esittelemään kokonaisuuden.

Tarkistetun tiedoston rahoitusmalli on vuositasoinen: alkusaldo + vuosivaraus − suunnitellut menot. Se ei ole pankkitilin saldo eikä lainalaskuri. Kirjanpidollinen rahasto ei myöskään yksin osoita käytettävissä olevia rahavaroja. Syötä käytettävissä oleva rahoitusperusta harkitusti ja tarkista todellinen maksuvalmius erikseen.

Päivitä ennuste, mutta säilytä päätöshistoria

Kun vuoden 2028 tarjous saadaan, älä peitä alkuperäistä 120 000 euron arviota jäljettömästi. Tallenna hyväksytty suunnitelmaversio, lisää uusi arvio sekä lähde ja kirjaa muutos. Näin hallituksen seuraava jäsen näkee, mistä ero johtui.

Jos urakka kallistuisi harjoituksessa 10 prosenttia, lisämeno olisi 12 000 euroa ja vuoden 2028 rahoitusvaje kasvaisi 39 000 euroon. Tämä on herkkyystarkastelu, ei ennuste hintojen noususta. Tee vastaava vaihtoehto myös aikataulun siirtymiselle.