Annuiteettilaina vai tasalyhennyslaina – kumpi lainatyyppi kannattaa eniten?
Näin suuri on ero euroissa – laskelmaesimerkki 250 000 euron asuntolainalla
Oletko ottamassa asuntolainaa ja mietit, kumpi lainatyyppi sopii sinulle parhaiten? Vai onko sinulla jo laina ja pohdit, voisitko säästää rahaa?
Valinta annuiteettilainan ja tasalyhennyslainan välillä voi tarkoittaa lähes 11 600 € eroa kokonaiskorkokustannuksissa – 250 000 euron asuntolainalla. Tässä oppaassa vertailemme näitä kahta lainatyyppiä vaihe vaiheelta, ajankohtaisilla laskelmaesimerkeillä ja selkeällä suosituksella tilanteesi mukaan.
Mikä on annuiteettilaina?
Annuiteettilainassa maksat saman summan joka kuukausi koko laina-ajan – edellyttäen että korko ei muutu. Kiinteä kuukausisuoritus koostuu sekä lyhennyksestä että korosta, mutta niiden jakautuminen muuttuu laina-ajan kuluessa:
- Alussa: suuri osuus korkoa, pieni osuus lyhennystä
- Lopussa: pieni osuus korkoa, suuri osuus lyhennystä
Etuna on, että tiedät aina tarkalleen, paljonko maksat. Haittana on, että maksat enemmän korkoa yhteensä, koska lainan pääoma pienenee hitaammin.
Mikä on tasalyhennyslaina?
Tasalyhennyslainassa maksat kiinteän lyhennyksen joka kuukausi. Korko lasketaan jäljellä olevasta lainasta, joten se pienenee asteittain:
- Alussa: korkea kuukausierä (kiinteä lyhennys + korkea korko)
- Lopussa: matala kuukausierä (kiinteä lyhennys + matala korko)
Etuna on pienempi kokonaiskorkokustannus. Haittana on, että ensimmäiset vuodet ovat kalliimmat, mikä vaatii suurempaa taloudellista liikkumavaraa.
Vertailu – annuiteettilaina vs tasalyhennyslaina
| Annuiteettilaina | Tasalyhennyslaina | |
|---|---|---|
| Kuukausierä | Sama koko ajan | Korkea alussa, laskee |
| Kokonaiskorkokustannus | Korkeampi | Matalampi |
| Lyhennysnopeus | Hidas alussa | Tasainen koko ajan |
| Laina pienenee | Hitaammin | Nopeammin |
| Talouden suunnittelu | Helpompaa (kiinteä erä) | Haastavampaa (vaihteleva) |
| Parhaiten sopii | Ennustettava budjetti | Pienin kokonaiskustannus |
Laskelmaesimerkki – asuntolaina 250 000 €
Vertaillaan konkreettisella esimerkillä. Sama lainasumma, sama korko, sama laina-aika – mutta eri lainatyyppi:
kokonaiskorkokustannuksissa 25 vuodessa
Noin 11 vuoden jälkeen tasalyhennyslainan kuukausierä laskee annuiteettilainan tason alapuolelle. Viimeisinä vuosina tasalyhennyslainan erä on noin 350 € kuukaudessa pienempi, ja koko laina-ajalta korkoja kertyy noin 11 600 euroa vähemmän.
Luvut on laskettu kuukausittaisella lyhennysohjelmalla (annuiteetin erä 1 185,53 €, korot 105 658 €; tasalyhennyksen korot 94 063 €) ilman pankin palvelumaksuja. Samalla tavalla Tasalyhenteinen Laina Excel laskee oman lainasi erot, ja voit testata, miten korkotason muutos vaikuttaa kuukausierään.
Huomaa: esimerkin korko (3,0 %) on laskuesimerkki (viitekorko + marginaali); tarkista oma korkosi pankin tarjouksesta. Matalammalla korolla ero euroissa pienenee, mutta tasalyhennyslaina pysyy aina edullisempana.
Asuntolainan säännöt ja lainakatto 2026
Finanssivalvonta (Fiva) päättää asuntolainakatosta eli siitä, kuinka suuri laina saa olla vakuuksien arvoon nähden:
- Lainakatto 95 % kaikille – Fiva nosti kesäkuussa 2026 väliaikaisesti myös muiden kuin ensiasuntojen lainakaton 90 prosentista 95 prosenttiin. Omarahoitusta tai lisävakuuksia tarvitaan siis vähintään 5 %.
- Ensiasunnon ostajille 95 % – ensiasunnon lainakatto pysyi ennallaan.
- Kevennys on väliaikainen – Fiva arvioi sen jatkamista neljännesvuosittain, joten tarkista voimassa oleva taso ennen lainaneuvottelua.
- Ei lakisääteistä lyhennysvaatimusta – Suomessa ei ole Ruotsin ja Norjan kaltaista vuotuista lyhennysvaatimusta. Lyhennysohjelma sovitaan pankin kanssa.
Nämä säännöt koskevat molempia lainatyyppejä, joten voit valita sinulle sopivamman lyhennystavan vapaasti.
Lähde: Finanssivalvonta, makrovakauspäätös 29.6.2026. Tarkistettu 1.10.2026.
Korkovähennys – näin se vaikuttaa kustannuksiisi
Suomessa oman asunnon lainan korkovähennys on poistunut kokonaan:
- Oman asunnon laina: korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa vuoden 2023 alusta lähtien (vähennysoikeutta pienennettiin asteittain vuodesta 2012).
- Sijoitusasuntolaina: vuokra-asunnon hankintaan otetun lainan korot vähennetään edelleen pääomatuloista.
Koska oman asunnon koroista ei saa veroetua, jokainen korkoeuro on todellinen kustannus. Samalla korolla tasalyhennyslaina on kokonaiskoroiltaan aina edullisempi vaihtoehto.
Kumpi sinun kannattaa valita?
Valitse annuiteettilaina, jos…
- Haluat kiinteän, ennustettavan kuukausierän
- Taloudellinen liikkumavarasi on rajallinen ensimmäisinä vuosina
- Olet juuri ostanut uuden asunnon ja tarvitset joustovaraa
- Priorisoit kassavirran kokonaiskustannuksen sijaan
Valitse tasalyhennyslaina, jos…
- Haluat maksaa mahdollisimman vähän korkoa yhteensä
- Selviät korkeammasta kuukausierästä alussa
- Haluat kasvattaa omaa pääomaa nopeammin
- Suunnittelet asuvasi samassa asunnossa pitkään
Paras vinkki: Riippumatta siitä, kumman tyypin valitset – tee oma laskelma omilla luvuillasi. Yleiset esimerkit antavat vain suuntaa. Jos olet jo päätynyt annuiteettiin, Annuiteettilaina Excel näyttää kuukausierän, 300 kuukauden lyhennysohjelman ja korkoskenaariot 11 eri korkotasolla.
Usein kysytyt kysymykset annuiteettilainasta ja tasalyhennyslainasta
Kyllä, useimmat pankit sallivat lainatyypin vaihtamisen. Ota yhteyttä pankkiisi keskustellaksesi ehdoista. Koska tasalyhennyksen alkuvuosien erä on suurempi, pankki voi tarkistaa maksukykysi ja veloittaa muutoksesta palkkion.
Annuiteettilaina on selvästi yleisin asuntolainatyyppi Suomessa. Useimmat valitsevat sen, koska kiinteä kuukausierä helpottaa talouden suunnittelua. Tasalyhennystä valitaan yleensä silloin, kun halutaan maksaa korkoja mahdollisimman vähän.
Jonkin verran. Kiinteällä korolla annuiteettilainan kuukausierä pysyy samana koko korkojakson ajan. Vaihtuvalla korolla kuukausierä voi muuttua lainatyypistä riippumatta. Lainatyypin ja korkotyypin valinta ovat toisistaan riippumattomia.
Ylimääräiset lyhennykset pienentävät jäljellä olevaa lainaa nopeammin, mikä alentaa kokonaiskorkokustannusta lainatyypistä riippumatta. Vaikutus on suurin laina-ajan alussa, jolloin korkokustannus on korkeimmillaan.
Lainakatto arvioidaan lainan myöntämishetkellä. Jos asuntojen hinnat laskevat myöhemmin, sinun ei tarvitse muuttaa lyhennyksiäsi. Olemassa oleva lainasopimuksesi pysyy voimassa entisin ehdoin.
Laske ero omilla luvuillasi
Tasalyhenteinen Laina Excel näyttää kuukausierät, koko maksusuunnitelman ja korkosäästön verrattuna annuiteettiin, ja voit testata eri korkotasoja. Annuiteettilainan tarkempaan suunnitteluun on oma Annuiteettilaina Excel.
Vertaa tasalyhennystä ja annuiteettia