Annuiteettilainan kuukausierä lasketaan yhdellä kaavalla, jossa on kolme lähtötietoa: lainasumma, kuukausikorko ja erien määrä. Kun kaava on hallussa, ymmärrät myös, miksi alkuvuosien erästä suurin osa on korkoa ja mitä tapahtuu, kun pankki tarkistaa Euribor-koron.

Tässä oppaassa käydään kaava läpi vaihe vaiheelta 180 000 euron esimerkkilainalla, näytetään vastaavat Excel-funktiot ja lasketaan, miten koronnousu muuttaa erää annuiteettilainassa ja kiinteässä tasaerälainassa. Jos haluat koko maksuohjelman ja korkoskenaariot valmiina, käytä annuiteettilainan laskuria Excelissä.

Annuiteettilainan kaava

Kuukausierä A lasketaan näin:

A = P × r / (1 − (1 + r)^−n)

  • P = lainan pääoma eli lainasumma
  • r = kuukausikorko eli vuosikorko jaettuna kahdellatoista
  • n = maksuerien määrä eli laina-aika vuosina kertaa 12

Kaava antaa erän, jolla laina maksetaan täsmälleen loppuun, jos korko pysyy samana koko laina-ajan. Jokaisesta erästä ensin katetaan kuukauden korko, ja loput lyhentää pääomaa. Koska pääoma pienenee, korko-osuus pienenee ja lyhennysosuus kasvaa kuukausi kuukaudelta, vaikka erä pysyy samana.

Laskettu esimerkki: 180 000 €, 25 vuotta, korko 4,0 %

Esimerkin korko on keksitty pyöreä luku (viitekorko ja marginaali yhteensä). Oman lainasi korko löytyy lainasopimuksesta.

  1. Kuukausikorko: r = 0,04 / 12 ≈ 0,0033333.
  2. Erien määrä: n = 25 × 12 = 300.
  3. Tekijä (1 + r)^−300 ≈ 0,36849, joten nimittäjä on 1 − 0,36849 = 0,63151.
  4. Kuukausierä: 180 000 × 0,0033333 / 0,63151 ≈ 950,11 €. Laske välivaiheet täydellä tarkkuudella: neljään desimaaliin pyöristetty kuukausikorko antaa jo muutaman sentin eron.

300 erää maksaa yhteensä noin 285 032 euroa, josta korkoa on noin 105 032 euroa. Kuukausierään eivät sisälly pankin palkkiot, jotka tulevat erän päälle.

KuukausiEräKorkoLyhennysJäljellä
1950,11 €600,00 €350,11 €179 649,89 €
2950,11 €598,83 €351,27 €179 298,62 €
3950,11 €597,66 €352,44 €178 946,18 €
12950,11 €586,95 €363,16 €175 720,84 €

Ensimmäisen kuukauden korko on 180 000 × 0,04 / 12 = 600 euroa, joten erästä vain noin 37 % lyhentää lainaa. Ensimmäisen vuoden jälkeen lainaa on jäljellä 175 720,84 euroa: vuoden aikana on maksettu 11 401 euroa, josta lyhennystä on vajaat 4 300 euroa.

Sama Excelissä

Tässä esimerkissä lainasumma on solussa B1, vuosikorko solussa B2 (4 %) ja laina-aika vuosina solussa B3. Maksuohjelmassa kuukauden numero on sarakkeessa A riviltä 6 alkaen.

TarkoitusKaavaTulos
Kuukausierä=MAKSU(B2/12;B3*12;-B1)950,11 €
Korko-osa kuukaudelle A6=IPMT($B$2/12;A6;$B$3*12;-$B$1)600,00 € (kk 1)
Lyhennysosa kuukaudelle A6=PPMT($B$2/12;A6;$B$3*12;-$B$1)350,11 € (kk 1)
Erät yhteensä=MAKSU(B2/12;B3*12;-B1)*B3*12noin 285 032 €

Kaksi asiaa menee usein väärin. Ensinnäkin korko ja erien määrä on annettava samassa yksikössä: kuukausierissä vuosikorko jaetaan kahdellatoista ja vuodet kerrotaan kahdellatoista. Toiseksi MAKSU palauttaa negatiivisen luvun, jos lainasumma on positiivinen, koska raha liikkuu toiseen suuntaan. Miinusmerkki lainasumman edessä kääntää tuloksen positiiviseksi. IPMT ja PPMT olettavat, että korko pysyy samana; kun korko muuttuu, maksuohjelma lasketaan uudelleen jäljellä olevalle pääomalle.

Kun Euribor tarkistetaan: annuiteetti vai tasaerä?

Viitekorkoon sidotussa lainassa korko muuttuu korontarkistuspäivänä. Esimerkiksi 12 kuukauden euriborissa korko pysyy samana vuoden, ja tarkistuspäivän euribor-arvo lisättynä marginaalilla on lainan korko seuraavan vuoden ajan. Mitä tarkistuksessa tapahtuu, riippuu lyhennystavasta:

  • Annuiteettilaina: laina-aika on kiinteä, ja koron vaihtelu muuttaa erän suuruutta.
  • Kiinteä tasaerälaina: erä pysyy samana, ja koron vaihtelu muuttaa laina-aikaa. Koron noustessa laina-aika pitenee.

Esimerkin laina on maksettu vuoden, ja korko nousee tarkistuksessa 4,0 prosentista 5,0 prosenttiin. Jäljellä on 175 720,84 euroa ja 288 kuukautta.

AnnuiteettilainaKiinteä tasaerälaina
Kaava=MAKSU(5%/12;288;-175720,84)=NJAKSO(5%/12;-950,11;175720,84)
Kuukausierä1 048,87 € (+98,76 €)950,11 € (ennallaan)
Jäljellä oleva laina-aika288 kk eli 24 vuottanoin 354 kk eli noin 29,5 vuotta
Korkoa jäljellä olevalla ajallanoin 126 350 €noin 160 700 €

Tasaerälaina pitää kuukausibudjetin ennallaan, mutta laina-aika pitenee noin 66 kuukautta ja korkoa kertyy jäljellä olevalla ajalla noin 34 000 euroa enemmän. Annuiteettilainassa erä nousee heti, mutta laina on maksettu alkuperäisessä ajassa. Jos korko nousisi niin paljon, että kiinteä erä ei enää kattaisi edes kuukauden korkoa, NJAKSO palauttaisi virheen: laina ei koskaan lyhenisi. Silloin pankki ja asiakas sopivat erän korottamisesta.

Annuiteettilainan ja tasalyhenteisen lainan kokonaiskorkojen erot on vertailtu oppaassa annuiteettilaina vai tasalyhennyslaina, ja kummankin lyhennystavan kuukausierän laskeminen askel askeleelta on oppaassa laske asuntolainan lyhennys. Jos tasalyhennys kiinnostaa, sille on oma laskurinsa Tasalyhenteinen Laina Excel.

Kolme tarkistusta omaan laskelmaan

  1. Ensimmäisen kuukauden korko. Lainasumma × vuosikorko / 12. Jos IPMT antaa muuta, korkoa tai yksikköä on käytetty väärin.
  2. Viimeinen saldo. Maksuohjelman viimeisen rivin jäljellä olevan pääoman pitää olla nolla tai muutaman sentin pyöristysero.
  3. Erien summa. Lyhennysten summa on täsmälleen lainasumma, ja korkojen summa on erien summa miinus lainasumma.

Laskuri, jossa korkoskenaariot ovat valmiina

Annuiteettilaina Excel -pohjassa on yhdeksän välilehteä. Lainalaskuri antaa kuukausierän, kokonaiskoron ja todellisen vuosikoron lainasumman, koron ja laina-ajan perusteella. Lyhennysohjelma näyttää 300 jakson eli 25 vuoden jokaisen erän korko-osuuden, lyhennyksen ja jäljellä olevan lainan. Korkoskenaarioanalyysi vertaa 11 korkotasoa nykyisestä −2 prosenttiyksiköstä +3 prosenttiyksikköön, ja lisälyhennysten simulointi näyttää uuden laina-ajan ja säästetyt korot. Lisäksi voit verrata kolmen pankin lainatarjouksia rinnakkain. Pohja laskee annuiteettilainaa; tasaerälainan laina-ajan muutoksen voit tarkistaa yllä olevalla NJAKSO-kaavalla.

Laske oman lainasi erät ja korkoskenaariot →

Usein kysyttyä

Miksi pankin ilmoittama erä poikkeaa omasta laskelmastani muutamalla eurolla?

Yleisimmät syyt ovat pankin kuukausittaiset palkkiot, korkopäivien laskutapa ja ensimmäisen erän eripituinen jakso. Kaava olettaa, että jokainen jakso on tasan kuukauden mittainen ja korko on vuosikorko jaettuna kahdellatoista.

Voiko annuiteettilainaan tehdä ylimääräisen lyhennyksen?

Viitekorkoon sidotun lainan voi yleensä maksaa takaisin ilman vastaavaa korvausta, mutta lyhennyksen vaikutus riippuu sopimuksesta: pankki voi lyhentää laina-aikaa tai pienentää erää. Laske molemmat vaihtoehdot ennen kuin päätät.

Lähteet