Kunnossapitotarveselvitys: sisältö ja täytetty esimerkki

Kunnossapitotarveselvitys kertoo osakkaille, mitä olennaista kunnossapitoa taloyhtiössä on odotettavissa seuraavan viiden vuoden aikana. Hyvä selvitys nimeää tarpeen ja sen vaikutuksen niin selkeästi, ettei lukija joudu arvaamaan, tarkoittaako rivi tutkimusta, suunnittelua vai jo päätettyä urakkaa.

Mitä asunto-osakeyhtiölaki edellyttää?

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § edellyttää varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen kirjallista selvitystä seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista, joilla on olennainen vaikutus huoneiston käyttöön, vastikkeeseen tai muihin käyttökustannuksiin. Lisäksi esitetään selvitys jo tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden ajankohdista. Finlex: asunto-osakeyhtiölaki, 6 luvun 3 §.

Tarveselvityksen esittäminen ei sellaisenaan päätä remontin toteuttamisesta. Hankkeen toteutus, rahoitus ja valtuudet käsitellään asian vaatimalla tavalla erikseen. Erota asiakirjassa arvioitu tarve, selvitettävä vaihtoehto ja päätetty toimenpide.

Täytetty rakenne: viisi vuotta, viisi tarvetta

Seuraava taulukko on kuvitteellinen sisältöesimerkki vuoden 2026 kokousta varten. Se ei ole rakennuksen tekninen arvio. Oikeaan asiakirjaan merkitään juuri kyseisen yhtiön rakennukset, vastuunjako ja lähtötiedot.

Kattorivi ei väitä remontin olevan jo päätetty. Tämä on olennaista, jos tutkimusta ei ole tehty. Arvion epävarmuus kannattaa kirjoittaa näkyviin eikä korvata sitä näennäisen tarkalla euromäärällä.

Mitä tietoja asiakirjan alkuun?

• Yhtiön nimi, käsiteltävät rakennukset ja selvityksen päiväys.
• Ajanjakso sekä kokous, jossa selvitys esitetään.
• Hallituksen käsittelypäivä ja käytetyt tutkimukset, raportit sekä huoltohavainnot.
• Tarpeet, arvioidut ajankohdat ja olennaiset vaikutukset huoneistojen käyttöön tai kustannuksiin.
• Erillinen luettelo tehdyistä huomattavista töistä ja niiden toteutusvuosista.

Esimerkiksi tehdyt työt -luettelo voisi sisältää hissin uusimisen 2019 ja lämmönjakokeskuksen vaihdon 2023. Nämäkin ovat harjoitustietoja. Oikeat toteutusvuodet tarkistetaan yhtiön asiakirjoista; suunnitelmavuotta ei pidä merkitä valmistumisvuodeksi.

Tarvitaanko kustannusarvio tai ulkopuolinen asiantuntija?

Lain mainittu selvitysvaatimus ei aseta jokaiselle riville pakollista tarkkaa kustannusarviota. Kustannustieto on silti hyödyllinen, kun sen lähde ja epävarmuus tunnetaan. Hallituksen on arvioitava, riittävätkö käytettävissä olevat tiedot vai tarvitaanko teknistä asiantuntemusta. Kiinteistöliitto: taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys.

Vältä ilmausta ”katto kestää vielä kymmenen vuotta”, jos taustalla on vain taulukon käyttöikä. Kirjaa sen sijaan havainto, tutkimuksen suositus ja seuraava tarkistuspäivä. Tiedoston kaava ei tarkasta rakenteen kuntoa.

Vuoden 2026 lisävaihe: huoneistotietojärjestelmä

Ilmoitusvelvollisten taloyhtiöiden hallinnolliset tiedot tuli ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään ensimmäisen kerran 30.6.2026 mennessä. Tietoihin kuuluu kunnossapitotarveselvitys. Alle kuuden huoneiston yhtiöillä velvollisuus riippuu muun muassa yhtiölainasta tai tietojen päivityspyynnöstä. Tarkista yhtiön tilanne Maanmittauslaitoksen ohjeesta. Maanmittauslaitos: taloyhtiön hallinnollisten tietojen ilmoittaminen.

Sovi, kuka päivittää tiedot yhtiökokouksen jälkeen ja kirjaa ilmoituksen päiväys. Excel-pohja on valmistelun työväline: se ei lähetä tietoja viranomaisrekisteriin. Säilytä myös lopullinen kokousaineisto ja ilmoituksen vahvistus.

Hallitus voi edetä näin

1. Kerää huoltokirja, tutkimukset, aiemmat selvitykset ja toteutuneet työt.
2. Päivitä tarpeet ja ajankohdat. Poista valmistuneet työt tulevista tarpeista ja siirrä ne toteumahistoriaan.
3. Käsittele epävarmat kohdat: tarvitaanko tutkimus ennen kustannusarviota?
4. Viimeistele hallituksen kirjallinen selvitys ja esitä se varsinaisessa yhtiökokouksessa. Käsittele toteutuspäätökset erikseen.
5. Arkistoi esitetty versio ja hoida yhtiötä koskeva rekisteritietojen päivitys.

Kun seuraava kysymys on ”mistä rahat tulevat?”, siirry PTS:n korjaus- ja rahoitusesimerkkiin. Siinä käsitellään vuosittainen kertymä ja korjausvuoden rahavaje ilman, että ne sekoittuvat tämän asiakirjan tarkoitukseen.