Annuiteettilaina vai tasalyhennyslaina – kumpi lainatyyppi kannattaa eniten?
Näin suuri on ero euroissa – laskelmaesimerkki 250 000 euron asuntolainalla
Oletko ottamassa asuntolainaa ja mietit, kumpi lainatyyppi sopii sinulle parhaiten? Vai onko sinulla jo laina ja pohdit, voisitko säästää rahaa?
Valinta annuiteettilainan ja tasalyhennyslainan välillä voi tarkoittaa lähes 11 500 € eroa kokonaiskorkokustannuksissa – 250 000 euron asuntolainalla. Tässä oppaassa vertailemme näitä kahta lainatyyppiä vaihe vaiheelta, ajankohtaisilla laskelmaesimerkeillä ja selkeällä suosituksella tilanteesi mukaan.
Mikä on annuiteettilaina?
Annuiteettilainassa maksat saman summan joka kuukausi koko laina-ajan – edellyttäen että korko ei muutu. Kiinteä kuukausisuoritus koostuu sekä lyhennyksestä että korosta, mutta niiden jakautuminen muuttuu laina-ajan kuluessa:
- Alussa: suuri osuus korkoa, pieni osuus lyhennystä
- Lopussa: pieni osuus korkoa, suuri osuus lyhennystä
Etuna on, että tiedät aina tarkalleen, paljonko maksat. Haittana on, että maksat enemmän korkoa yhteensä, koska lainan pääoma pienenee hitaammin.
Mikä on tasalyhennyslaina?
Tasalyhennyslainassa maksat kiinteän lyhennyksen joka kuukausi. Korko lasketaan jäljellä olevasta lainasta, joten se pienenee asteittain:
- Alussa: korkea kuukausierä (kiinteä lyhennys + korkea korko)
- Lopussa: matala kuukausierä (kiinteä lyhennys + matala korko)
Etuna on pienempi kokonaiskorkokustannus. Haittana on, että ensimmäiset vuodet ovat kalliimmat, mikä vaatii suurempaa taloudellista liikkumavaraa.
Vertailu – annuiteettilaina vs tasalyhennyslaina
| Annuiteettilaina | Tasalyhennyslaina | |
|---|---|---|
| Kuukausierä | Sama koko ajan | Korkea alussa, laskee |
| Kokonaiskorkokustannus | Korkeampi | Matalampi |
| Lyhennysnopeus | Hidas alussa | Tasainen koko ajan |
| Laina pienenee | Hitaammin | Nopeammin |
| Talouden suunnittelu | Helpompaa (kiinteä erä) | Haastavampaa (vaihteleva) |
| Parhaiten sopii | Ennustettava budjetti | Pienin kokonaiskustannus |
Laskelmaesimerkki – asuntolaina 250 000 €
Vertaillaan konkreettisella esimerkillä. Sama lainasumma, sama korko, sama laina-aika – mutta eri lainatyyppi:
kokonaiskorkokustannuksissa 25 vuodessa
Noin 11 vuoden jälkeen tasalyhennyslainan kuukausierä laskee annuiteettilainan tason alapuolelle. Viimeisten vuosien aikana säästät yli 300 € kuukaudessa – ja yhteensä yli 11 000 euroa.
Huomaa: esimerkin korko (3,0 %) vastaa tyypillistä asuntolainan kokonaiskorkoa Suomessa vuonna 2026 (euribor + marginaali). Matalammalla korolla ero euroissa pienenee, mutta tasalyhennyslaina pysyy aina edullisempana.
Asuntolainan säännöt ja lainakatto 2025–2026
Finanssivalvonta (Fiva) säätelee Suomen asuntolainamarkkinaa seuraavilla rajoituksilla:
- Lainakatto 90 % – asuntolaina saa olla enintään 90 % asunnon arvosta (tarvitset vähintään 10 % omarahoitusosuuden)
- Ensiasunnon ostajille 95 % – ensiasunnon hankkijat tarvitsevat vain 5 % omarahoituksen
- Ei pakollista lyhennystahtia – Suomessa ei ole lainsäädännöllistä lyhennyspakkoa, toisin kuin Ruotsissa ja Norjassa. Lyhennysohjelma sovitaan pankin kanssa
Nämä säännöt koskevat molempia lainatyyppejä. Koska Suomessa ei ole pakollista lyhennysohjelmaa, voit vapaammin valita sinulle sopivimman lainatyypin.
Korkovähennys – näin se vaikuttaa kustannuksiisi
Suomessa asuntolainan korkovähennys on käytännössä poistunut:
- Vain 5 % koroista on vähennyskelpoista oman asunnon lainassa (vuodesta 2023 alkaen)
- Käytännössä tämä tarkoittaa hyvin pientä veroetua – esimerkiksi 5 000 euron vuotuisista koroista vähennyskelpoinen osuus on vain 250 euroa
- Sijoitusasuntolainassa korot ovat edelleen 100 % vähennyskelpoisia
Koska oman asunnon korkovähennys on lähes olematon, lainatyypin valinnassa on entistä tärkeämpää kiinnittää huomiota kokonaiskorkokustannukseen. Tasalyhennyslaina on tässä aina edullisempi vaihtoehto.
Kumpi sinun kannattaa valita?
Valitse annuiteettilaina, jos…
- Haluat kiinteän, ennustettavan kuukausierän
- Taloudellinen liikkumavarasi on rajallinen ensimmäisinä vuosina
- Olet juuri ostanut uuden asunnon ja tarvitset joustovaraa
- Priorisoit kassavirran kokonaiskustannuksen sijaan
Valitse tasalyhennyslaina, jos…
- Haluat maksaa mahdollisimman vähän korkoa yhteensä
- Selviät korkeammasta kuukausierästä alussa
- Haluat kasvattaa omaa pääomaa nopeammin
- Suunnittelet asuvasi samassa asunnossa pitkään
Paras vinkki: Riippumatta siitä, kumman tyypin valitset – tee oma laskelma omilla luvuillasi. Yleiset esimerkit antavat vain suuntaa.
Laske omilla luvuillasi
Yleiset esimerkit näyttävät suunnan, mutta oma korkosi, lainasummasi ja laina-aikasi ratkaisevat todellisen eron. Excel-laskureillamme näet koko kuvan.
- Täydellinen lyhennyssuunnitelma (300 kk)
- Korkoskenaarioanalyysi
- Ylimääräisten lyhennysten laskenta
- Dashboard ja graafit
- Vuosikooste
- Kuukausikohtainen lyhennyssuunnitelma
- Korkoherkkyysanalyysi
- Vertailu annuiteettiin (sisäänrakennettu)
- Dashboard ja tunnusluvut
- Vuosikatsaus
Usein kysytyt kysymykset annuiteettilainasta ja tasalyhennyslainasta
Kyllä, useimmat pankit sallivat lainatyypin vaihtamisen. Ota yhteyttä pankkiisi keskustellaksesi ehdoista. Yleensä uutta luottopäätöstä ei tarvita – kyse on vain siitä, miten maksusi jakautuvat lyhennyksen ja koron välillä.
Annuiteettilaina on selvästi yleisin asuntolainatyyppi Suomessa. Useimmat valitsevat sen, koska kiinteä kuukausierä helpottaa talouden suunnittelua. Tasalyhennyslainat ovat yleisempiä yritys- ja sijoituslainoissa.
Jonkin verran. Kiinteällä korolla annuiteettilainan kuukausierä pysyy samana koko korkojakson ajan. Vaihtuvalla korolla kuukausierä voi muuttua lainatyypistä riippumatta. Lainatyypin ja korkotyypin valinta ovat toisistaan riippumattomia.
Ylimääräiset lyhennykset pienentävät jäljellä olevaa lainaa nopeammin, mikä alentaa kokonaiskorkokustannusta lainatyypistä riippumatta. Vaikutus on suurin laina-ajan alussa, jolloin korkokustannus on korkeimmillaan.
Lainakatto arvioidaan lainan myöntämishetkellä. Jos asuntojen hinnat laskevat myöhemmin, sinun ei tarvitse muuttaa lyhennyksiäsi. Olemassa oleva lainasopimuksesi pysyy voimassa entisin ehdoin.